心理的瑕疵とは？不動産売却に与える影響と告知義務について解説！

この記事のハイライト

●心理的瑕疵とは、購入するのに嫌悪感や抵抗を抱くような問題のことを指す

●心理的瑕疵物件の売却は困難なケースが多いが人の受け取り方によってあまり影響がないこともある

●告知義務を怠ると「契約不適合責任」を問われる

不動産取引において、欠陥や不具合のことを「瑕疵」という言葉で表現します。
瑕疵といってもさまざまな種類がありますが、とくに事件や事故で人が亡くなった過去がある「心理的瑕疵物件」をお持ちの方は、売却できるかどうかお悩みなのではないでしょうか。
そこで今回は、心理的瑕疵とはなにか、不動産売却にどれくらい影響するのかについて解説します。
「告知義務」についてもご説明しますので、岡山県倉敷市全域、都窪郡早島町全域、総社市全域で心理的瑕疵物件の売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

不動産売却前に知っておきたい！心理的瑕疵とはなに？

不動産取引における「瑕疵」とは、土地や建物に欠陥や不具合があり、品質や性能が損なわれている状態のことを指します。
瑕疵には次の4つの種類があります。

物理的瑕疵
雨漏り、シロアリによる床下の腐食、設備不良など、物件自体に欠陥・不具合がある状態を指します。
建物だけでなく、土壌汚染などのように土地に問題がある場合も、物理的瑕疵に該当します。

法的瑕疵
建ぺい率や接道義務といった、法律や条例などの要件を満たしていない、また使用するにあたって制限がある状態を指します。

心理的瑕疵
物理的・法的瑕疵はないのに、買主が嫌悪感や抵抗を抱くような心理的な欠陥がある状態のことです。
具体例はのちほどご説明しましょう。

環境的瑕疵
物理的・法的瑕疵はないのに、物件の周辺環境に問題がある状態を指します。
たとえば、近くに火葬場や指定暴力団の事務所といった嫌悪施設がある、異臭や騒音の原因となる施設があるなど、安心・快適な生活ができないような問題が周辺にある場合が挙げられます。

それでは、具体的にどのような不動産が心理的瑕疵物件とみなされるのでしょうか。

心理的瑕疵物件とは？

心理的瑕疵物件のなかでもとくに敬遠されるのが、過去に殺人や自殺の現場となったいわゆる「事故物件」です。
また、その物件自体は事故物件でなくても、近所で凄惨な事件や事故が起こり、ニュースで広く報道されたような場合も、心理的瑕疵とみなされる可能性があるでしょう。
さらに、孤独死で発見が遅れたことで特殊清掃がおこなわれた場合も、心理的瑕疵物件に該当する場合があります。

不動産売却における心理的瑕疵と環境的瑕疵との違いとは？

先ほどお伝えした4種類の瑕疵のうち、「物理的瑕疵」と「法的瑕疵」については原因がわかりやすいため、売却前に修繕や改修工事をおこなうことで問題が解消される場合があります。
一方、「心理的瑕疵」と「環境的瑕疵」については、修繕して解消される問題ではありません。
「購入するのに抵抗を感じる」といった意味合いでは似ているため、環境的瑕疵も含めて「心理的瑕疵」と表現することもありますが、問題になる対象が異なります。
心理的瑕疵は「物件そのものの過去に起きたこと」に対し、環境的瑕疵は「物件の周辺に現在起きていること」が問題であることを頭に入れておきましょう。

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心理的瑕疵があると不動産売却にどう影響する？

瑕疵がある不動産を進んで買いたいと思う方はほとんどいないため、不動産を探している方が購入をためらうような瑕疵がある場合、売却は困難になることを想定しておく必要があります。
とくに心理的瑕疵物件は修繕して解消できる問題ではないため、さらに売却のハードルが高くなります。
しかし、売却できないわけではありません。
そこでここからは、心理的瑕疵が不動産売却に与える影響について解説していきます。

売却価格への影響

たとえば立地や築年数、広さ、間取りなど、同じような条件で通常の物件と心理的瑕疵物件があるとします。
この2つの物件が同じような価格で売り出されていた場合、心理的瑕疵物件を選ぶ方はいらっしゃらないでしょう。
つまり、相場どおりの価格では売れないということをまず理解しておく必要があります。
事件や事故の状況、物件の状態にもよりますが、自殺の場合で相場価格から3割程度、殺人の場合で5割程度の値下げは想定しておきましょう。

売却期間への影響

通常の不動産売却は、3か月から半年ほどかかるのが一般的です。
しかし、心理的瑕疵がある場合、ハウスクリーニングやリフォームが必要であったり、解体して更地にしたりと、売却活動に入るまでの準備に時間をかけなければならない場合があります。
また、あえて時間を空けたいというケースもあるでしょう。
そもそも心理的瑕疵物件は売却が困難であるため、買主が見つかるまでにはかなり時間がかかる可能性が高いのです。

人の受け取り方によってあまり影響がないこともある

心理的瑕疵に対しては、人によって受け取り方が違うため、あまり影響なく売却できるケースもあります。
たとえば、駅近の便利な立地で物件自体の状態も良ければ、それほど値下げをしなくても売却できるかもしれません。
したがって、需要が高いエリアに不動産がある場合は、購入検討者の反応や問い合わせ件数などをもとに、不動産会社と相談しながら価格を変更していくのも良いでしょう。

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不動産売却前の注意点！心理的瑕疵には告知義務がある！

それでは最後に、不動産売却前の注意点として、心理的瑕疵の告知義務についてご説明します。
心理的瑕疵物件を売却する際は、その内容について買主に包み隠さず告知する義務があります。
とはいえ、「人の死」についてすべてのケースに告知義務があるわけではありません。
2021年10月に策定された「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」では、告知義務の有無について次のように明確な線引きが示されています。

告知義務があるケース

　1：不自然な死…他殺・自殺・火災による事故死など

2：発見が遅れた自然死…遺体の腐敗がひどく、特殊清掃をおこなった場合

そのほか、原因が明らかでない死に関しても告知義務があります。
上記のようなことが発生した物件はいわゆる「事故物件」として、その内容を買主に告知しなければなりません。

告知義務がないケース

　1：自然死…老衰や病死

2：日常生活で起きた不慮の死…階段からの転落、入浴中の転倒・溺死、食事中の誤嚥など

上記のように、人が居住していくうえで自然に訪れる死や、事件性がない事故による死については、告知義務はないとされています。

告知義務を怠るとどうなるのか

告知義務を怠ると、「契約不適合責任」を問われる可能性があります。
契約不適合責任とは、売却した不動産が契約の内容に適合しない場合、売主が買主に対して負う責任のことです。
心理的瑕疵物件を売却する際、「できれば過去に起きた事件のことは伏せておきたい」と思うかもしれません。
しかし契約不適合責任を問われると、買主から損害賠償を請求されたり、契約を解除されたりする可能性があります。
「事件が起きた建物は解体した」「事件から時間が経っている」といった状況でも、まずは不動産会社に包み隠さず伝えましょう。
そして、その内容を買主に告知したうえで、契約書にもしっかりと記載することが大切です。

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まとめ

心理的瑕疵とは、物件自体に問題がなくても購入するのに嫌悪感や抵抗を抱くような、心理的な欠陥がある状態のことです。
心理的瑕疵物件は売却が困難になるケースが多いですが、人によって受け取り方が違うため、立地や物件自体の状態が良ければ、大幅な値下げをしなくても売却できる可能性があります。

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