不動産売却 2022年4月26日

不動産売却で住宅ローンが残っている場合の対応や費用の種類について解説！

こんにちは！

岡山県倉敷市で不動産売買を行っているネクストライフの広報です＾０＾

住宅ローンが残っている不動産を売却したいけど、どうしたら良いかわからないとお悩みの方はいらっしゃいませんか?

結論から言うと、住宅ローンが残っていても不動産を売却することは可能です。
ただし、不動産売却の際には住宅ローン以外にもさまざまな費用がかかります。

そこで今回は、住宅ローンが残っている不動産の売却、気にしておきたい費用の種類や仲介手数料についてご紹介します。
岡山県倉敷市全域、都窪郡早島町全域、総社市全域で不動産売却を検討中の方は、ぜひ今後の参考にしてみてください。

・不動産売却の際に住宅ローンの返済費用が残っていたらどうする？

・住宅ローンとは別に不動産売却で発生する費用の種類は？

・不動産売却で仲介を依頼すると仲介手数料の費用もかかる！

・まとめ

不動産売却の際に住宅ローンの返済費用が残っていたらどうする？

冒頭でご紹介したとおり、住宅ローンの残高を確認することは、不動産売却を考える際に最も大切なことです。
以下の方法で正確な残高を調査することができます。

1.住宅ローン残高の調査

住宅ローンがどのくらい残っているのか、正確な数字を調査します。
調査方法は下記の3つです。

　1：インターネットバンキングで照会

多くの銀行ではインターネットバンキングを通じて、自分の住宅ローン残高を確認することができます。住宅ローンを組まれいている銀行のインターネットバンキングにログインし住宅ローン残高を確認しましょう。

2：残高証明書を確認（毎年銀行から送付）

住宅ローンを組むと銀行から毎年送付される残高証明書を確認する方法です。証明書にはローン残高だけでなく、利率や返済計画についての情報も含まれています。

3：返済予定表を確認（契約時に銀行から受取）

いずれの方法も難しい場合は、銀行に直接問い合わせましょう。

2.査定依頼

正確な残高を調査する方法として、以下の手順を取ると良いでしょう。

不動産査定を依頼する
不動産をどのくらいの価格で売却できるかを確認するためには、不動産会社に査定を依頼します。オンライン査定よりも、実際に訪問してもらう訪問査定の方が、より精度の高い評価が得られます。
ローンの残債と売却金の比較: 売却金額がローンの残債を上回っている場合（アンダーローン）は、問題なく売却でき、買主が見つかればスムーズに売買契約へ進めます。しかし、売却金額がローンの残債を下回っている場合（オーバーローン）は、売却金額だけではローンを完済できないため、以下の方法で不足分を補う必要があります。
- 貯金: 貯金を利用して不足分を補います。
- 住み替えローン: 住み替えローンとは、現在の住宅ローンの残債を次の住宅ローンに上乗せして借りるローンです。ただし、担保価値以上の借り入れとなるため、審査が厳しくなる点に注意が必要です。
不動産の売却と二重ローンの回避:
住宅ローンが残った不動産を売却する場合、二重ローンになるのを防ぐため、「住みながら」つまり「返済を続けながら」売却するのが賢明です。一般的に不動産の売却には3か月から4か月かかるため、その間に少しでもローンを減らすことがオーバーローンの回避につながります。
リースバックの活用: 返済が厳しい場合には、リースバックという方法もあります。リースバックとは、不動産を売却した後、その物件に賃料を支払って住み続ける方法です。この方法を利用することで、売却金を受け取りながらも、慣れ親しんだ家に住み続けることができます。

3.売買契約

売却活動をおこない買主が見つかったら、売買契約を結びます。

4.引き渡し・代金の決済（ローンの完済）

引き渡し・代金の決済をおこない、売却金で住宅ローンを完済します。
それと同時に抵当権抹消の手続きもおこないましょう。
抵当権とは金融機関が不動産を担保にする権利のことですが、住宅ローンを完済しても自動的に抹消されるわけではありません。
抵当権が付いたままでは買主側にリスクがともなうため、完済したら売主側で抹消の手続きが必要です。

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住宅ローンとは別に不動産売却で発生する費用の種類は？

続いて、住宅ローンとは別に不動産売却で発生する費用の種類についてご紹介します。
いざというときにあわてないためにも、種類別に金額を把握しておくと安心です。

印紙税

「印紙税」は、売買契約書に貼付する印紙にかかる税金です。この税額は、売買金額に応じて異なり、売買金額が高くなるほど印紙税も高くなります。

例えば、売買金額が500万円以下の場合、印紙税は1,000円です。しかし、売買金額が5,000万円を超えると印紙税は30,000円に上ります。したがって、不動産の売買契約を結ぶ際には、この印紙税の負担も考慮する必要があります。

ただし、令和6年3月31日までの期間は、印紙税に関して軽減措置が適用されます。この軽減措置により、通常の税額よりも少ない金額で済む場合があります。具体的な軽減税額については、国税庁のホームページなどで確認することができます。これにより、不動産売却にかかるコストを抑えることができるかもしれません。

印紙税の詳細や軽減措置について理解しておくことで、より賢明な不動産取引を行うことが可能となります。事前に必要な情報をしっかりと把握し、スムーズな売却手続きを進めましょう。

登記費用

抵当権の抹消手続きには、法務局への申請が必要です。この際、不動産1件につき1,000円の登録免許税がかかります。これは法律で定められた税金で、必ず支払う必要があります。

さらに、多くの人が司法書士にこの手続きを代行してもらいます。司法書士は登記に関する専門知識を持っており、手続きをスムーズに進めることができます。しかし、司法書士に依頼する場合、その報酬も必要になります。一般的には、2万円から3万円ほどの報酬を準備しておくことが推奨されます。

具体的には、抵当権抹消のための登録免許税と、司法書士への報酬を合わせると、総額でおよそ2万1千円から3万1千円程度が必要になります。これらの費用を事前に把握しておくことで、不動産売却の際にスムーズに手続きを進めることができます。

登記費用や手続きに関する詳細は、司法書士に相談するか、法務局のホームページなどで確認すると良いでしょう。不動産売却の準備を万全にするために、これらの費用も計算に入れておきましょう。

その他の費用

不動産売却では、物件の状況に応じて次のような費用が必要な場合もあります。

1：土地の測量費用…50万円から80万円程度

2：廃棄物の処分費用…10万円から50万円程度

3：古家の解体費用…100万円から300万円程度

4：ハウスクリーニング費用…5万円から15万円程度

なお、上記はあくまでも一般的な費用の目安です。
最近は相続による売却のご相談も増えておりますので、築古物件で必要な費用などが気になる場合もネクストライフまでお気軽にご連絡ください。

引っ越し費用

特に注意が必要なのは、新居に入居する前に仮住まいが必要な場合です。この場合、引っ越しを2回行う必要があります。1回目は現在の住居から仮住まいへの引っ越し、2回目は仮住まいから新居への引っ越しです。そのため、通常の引っ越し費用が2倍になることを覚悟しておく必要があります。

引っ越し費用は、距離や荷物の量、引っ越しシーズンなどによって異なりますが、一般的にまとまった額が必要となります。例えば、同じ市内での引っ越しであっても、数万円から十数万円かかることがあります。また、長距離の引っ越しや、繁忙期（3月や4月など）に行う場合は、さらに高額になる可能性があります。

どのくらいの費用が必要なのかを事前に調べ、見積もりを取ることが大切です。引っ越し業者のウェブサイトで簡単に見積もりを依頼できるサービスもありますので、これらを活用して費用を把握しましょう。準備をしっかり行うことで、引っ越しにかかるコストを見積もり、計画的に資金を用意することができます。

このように、引っ越し費用も不動産売却に伴う重要な費用の一つです。忘れずに計算に入れておくことで、スムーズな移行を実現しましょう。

譲渡所得税や住民税

住宅ローンとは別に、不動産を売却する際には「譲渡所得税」や「住民税」がかかります。不動産を売却して利益を得た場合、この利益に対してこれらの税金が課されます。両者の税率は不動産の所有期間によって異なるため、注意が必要です。

具体的な税率は以下の通りです。

不動産の所有期間が5年以下の場合：
- 譲渡所得税：30%
- 住民税：9%
不動産の所有期間が5年を超える場合：
- 譲渡所得税：15%
- 住民税：5%

また、東日本大震災の復興財源を確保するため、令和19年まで所得税の税率に2.1%が加算されることも覚えておきましょう。これらの税率は、不動産を売却した際に得た利益、つまり「譲渡所得」に対して課されます。

譲渡所得とは、不動産を売却した際に得た利益のことですが、売却金がそのまま譲渡所得になるわけではありません。譲渡所得は、購入時と売却時にかかった費用を差し引いた金額となります。具体的には、不動産を購入する際にかかった費用や、売却時の仲介手数料、リフォーム費用などが控除対象となります。

これにより、実際に課税される額を減らすことができます。ネクストライフでは税理士や司法書士などの専門家と連携しているため、どの費用が控除対象になるかも含めてサポートすることが可能です。これにより、税金の負担を軽減し、適切な税務処理を行うことができます。

不動産を売却する際には、これらの税金も考慮に入れて計画を立てることが重要です。専門家のサポートを受けながら、スムーズな売却手続きを進めましょう。

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不動産売却で仲介を依頼すると仲介手数料の費用もかかる！

最後に、不動産売却で仲介を依頼するとかかる仲介手数料についてご紹介します。

不動産を売却する際に仲介を依頼すると、仲介手数料がかかることがあります。この手数料について詳しく説明します。

仲介手数料とは？

不動産を売却する場合、通常、不動産会社に仲介を依頼します。これは、不動産会社が専門知識を持っており、売却活動や事務手続きをサポートし、買主とのトラブルを避けるためです。このサポートに対して支払う成功報酬が仲介手数料です。仲介手数料は、売買契約が成立した後に発生します。

仲介手数料の支払い方法

仲介手数料は通常、売却金額に基づいて計算されます。計算式は以下の通りです：

仲介手数料=（売却金額×3％+6万円）+消費税仲介手数料=（売却金額×3％+6万円）+消費税

ただし、この計算式は売却金額が400万円を超える場合に適用されます。

支払いのタイミング

仲介手数料は、売買契約時と引き渡し時の2回に分けて支払うことが一般的です。これは、売却金額に応じたまとまった金額が必要になるためです。

仲介手数料の控除

仲介手数料は譲渡所得から控除することができます。購入時と売却時の両方の仲介手数料が控除対象となるため、節税効果が期待できます。

このように、不動産を売却する際の仲介手数料について知っておくことで、売却時のコストや節税効果を把握することができます。

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まとめ

今回は、住宅ローンが残っている不動産の売却に関して、特に気にしておきたい費用の種類や仲介手数料についてご紹介しました。住宅ローンの返済費用以外にも、不動産売却時にはさまざまな費用が発生しますので、これらの金額をしっかりと把握し、支払いに備えておくことが重要です。特に住宅ローンが残っている場合、資金面で不安を感じることがあるかもしれません。

ネクストライフでは、弁護士、税理士、司法書士、土地家屋調査士など、各分野の専門家と連携して、お客様を全面的にサポートいたします。安心して不動産売却を進めるためにも、ぜひご相談ください。