不動産売却時に分筆するメリット・デメリットと方法について徹底解説！
こんにちは！
岡山県倉敷市で不動産売買を行っているネクストライフの広報です＾０＾
この記事のハイライト
●分筆とは、一つの土地をいくつかの土地に分けて登記することを指す
●遺産分割しやすい点や異なる地目で登記できることが大きなメリット
●土地の分け方については不動産会社と相談するのがおすすめ
親が所有していた不動産を相続するにあたって、「土地を兄弟で分けたい」と考える方は少なくありません。
なかには、「自分の法定相続分を売却して現金化したい」という方もいらっしゃるでしょう。
土地の場合、「分筆」することで、一部の土地だけを売却することが可能です。
そこで今回は、不動産売却における分筆とはなにか、また分筆するメリット・デメリットについて解説します。
分筆してから売却する方法もお伝えしますので、岡山県倉敷市全域、都窪郡早島町全域、総社市全域で不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。
目次
不動産売却における分筆とは？分割とはどう違うの？
相続で不動産が絡むと、現金や預貯金のように簡単には分けられません。そこで、不動産の相続方法としては主に次のような方法があります。
- 換価分割：これは、不動産を売却してそのお金を分ける方法です。まず不動産を売って現金にし、その後でそのお金を相続人たちで分けます。
- 代償分割：この方法では、一人が不動産を相続し、他の相続人にはその価値分の現金を支払います。つまり、不動産を取る人が他の人にお金を払って、不平等を解消します。
- 分筆：これは土地の場合に使える方法で、土地を小分けにしてそれぞれの相続人に分けることです。
次に、「分筆」という方法についてもう少し詳しく説明します。
分筆とは
分筆とは、大きな一つの土地をいくつかの小さな土地に分割することです。この方法は、相続で土地を分けるときによく使われます。たとえば、兄弟がそれぞれ異なる部分の土地を相続する場合、元の大きな土地を兄弟の数だけに分筆して、それぞれが所有することになります。
分筆をおこなうと、それぞれの土地に新たな地番が付けられ、独立した土地として登記されます。
たとえば、20番という地番の土地を二つの土地に分筆する場合、枝番を付けて「20番1」と「20番2」という地番で登記されるのです。
一つの敷地には一つの建物しか建てられないのが原則ですが、分筆することで複数の建物を建てることが可能になります。
反対に、複数の土地を一つの土地に登記し直すことを「合筆」といいます。
「分割」との違い
相続した不動産を分けることを「分割」というため、分筆と混同される方が多いかもしれません。
土地を分けて登記する分筆とは違い、「分割」とは登記簿上の変更をせずに、建築基準法を満たして建物を建てられるように土地を分けることです。
つまり、二つの違いは「登記するかどうか」だということを覚えておきましょう。
どのような場合に分筆するのか
では、分筆をすると良い具体的な場面を簡単に説明します。
分筆をすると良い場面
- 土地の一部を売却したい場合
土地の一部だけを売りたいときには、分筆をしてその部分だけを独立した土地として分けます。これにより、売りたい部分だけを正確に取り出して売却できます。 - 相続した土地を分けたい場合
親から兄弟へ土地が相続されるとき、その大きな土地を兄弟で分けてそれぞれが使いやすいようにするために分筆します。例えば、兄弟それぞれが自分の家を建てたい、または売りたいと考える場合には、分筆によってそれぞれの希望に合わせた土地を持つことができます。 - 将来の相続をスムーズにするため
未来の相続でトラブルを防ぎたい場合、事前に土地を分筆しておくことで、誰がどの土地を持つかを明確にしておくことができます。これにより、相続の際の争いを減らすことができます。 - 新しい家を建てる場合
親が住んでいる土地に子どもが新しい家を建てたいと思ったとき、その新しい家の土地だけを分筆することで、子ども名義の土地として独立させます。これにより、子どもが住宅ローンを組む際に、自分の家と土地だけに抵当権を設定することが可能になります。
これらのように、分筆は土地を効果的に管理し、各々のニーズに合わせて最適に利用するための有効な手段です。
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不動産売却時に土地を分筆するメリット・デメリット
続いて、不動産売却をおこなうにあたって、分筆するとどのようなメリット・デメリットがあるのかをご紹介します。
分筆するメリット
異なる地目で登記できる
地目とは、「宅地」「山林」「原野」「田」「畑」といった土地の用途を示す区分のことで、一筆の土地に対しては一つの地目のみ登記できます。
つまり、土地を分けて、もとの地目とは違う目的で登記する場合は、分筆して地目を変更する必要があるのです。
たとえば、「田」として登記されている土地なら、その一部を分筆して地目を「宅地」に変更します。
「宅地」になった土地には家を建てることができるため、より土地を活用しやすくなるのです。
遺産分割しやすくなる
不動産を共有名義のまま相続すると、売却したい場合には共有名義人全員の同意が必要になり、トラブルに発展する場合があります。
それぞれの相続人が、分筆された土地を取得すれば、遺産分割しやすくなりトラブルも避けられるでしょう。
税金が安くなる可能性がある
土地は大通りに面していると評価額が高いため、分筆した結果、大通りに面していない土地や旗竿地などは評価額が下がります。
土地の評価額が下がると、固定資産税や相続税が安くなります。
分筆すると生じるデメリット
使い勝手が悪くなる場合がある
分筆して取得した土地が狭かったり、道路に面していない土地ができたりと、使い勝手が悪くなる場合があります。
使い勝手が悪い土地は、なかなか買主が現れず、売却が難しくなるかもしれません。
建物の新築や増築ができなくなる場合がある
分筆した土地の位置や広さによっては、建ぺい率や接道義務などの問題から、建物の新築や増築ができなくなるケースがあります。
手間と費用がかかる
分筆するためには、測量や境界確定、登記申請などをおこなわなければならないため、手間と費用がかかることもデメリットの一つだといえるでしょう。
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土地を分筆してから不動産を売却する方法
土地の一部を売却したい場合は、通常の不動産売却に進む前に、いくつかの段階を踏む必要があります。
そこでここからは、不動産売却をおこなうにあたって、土地をどのように分筆するのか、その方法をご説明します。
土地を分筆する方法
土地の分筆は、次のような流れでおこないます。
土地家屋調査士に依頼する
分筆を個人でおこなうのは困難であるため、土地家屋調査士に手続きを依頼するのが一般的です。
土地家屋調査士は、法務局や役所に出向き、登記簿謄本や公図、地積測量図などを確認して、土地の調査を進めます。
現地調査と現地立ち会いをおこなう
土地家屋調査士が現地調査をおこない、役所や隣地所有者の立ち会いのもと、筆界や境界を確認します。
境界確定測量をおこなう
隣地との境界が明確でない場合は、境界確定測量が必要です。
土地家屋調査士が土地を測量し、隣地所有者の合意を得たうえで、「境界確定図」と「筆界確認書」を作成します。
土地の分筆案を作成する
測量結果をもとに、土地家屋調査士が依頼者と話し合ったうえで分筆案を作成します。
分筆の際は、隣地所有者の同意を得なければなりません。
市道や県道に面している場合は役所の同意も必要です。
境界標を設置する
土地の境界を明確にするために、境界標を設置します。
登記申請をおこなう
土地家屋調査士が必要書類を作成し、法務局へ提出します。
申請から1週間ほどで登記手続きが完了し、「登記完了証」と「登記識別情報通知書」を受け取って、分筆が完了します。
このあとは、通常の不動産売却の流れと同じです。
不動産会社に仲介を依頼し、売却活動をおこなって買主を探します。
購入希望者が現れたら、条件交渉をおこない、双方が納得したうえで売買契約を結びましょう。
売買契約締結後、決済・引き渡しをおこなって、不動産売却の完了です。
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まとめ
不動産の売却を考える際、土地の分筆は重要なポイントです。分筆とは、一つの大きな土地を複数の小さな土地に分けることであり、この分け方によって土地の価値が大きく変わることがあります。
適切な分筆を行うことで、土地の利用価値を高めることが可能ですが、逆に不適切な分筆は価値を下げるリスクもあります。そのため、トラブルを避けるためにも、分筆の計画や方法について不動産会社に相談し、専門的なアドバイスを受けることが大切です。
不動産売却の際には、土地の分筆に関する知識を持ち、賢く対応しましょう。
最後に
岡山、倉敷にお住まいの方で
「信頼できる倉敷の不動産会社を知らない」
という方、倉敷のネクストライフにご相談ください！
ネクストライフでは、岡山県倉敷市を中心にトラブル件数0件で不動産の売買を行なっています。
もちろん適正な仲介手数料のご提示を行い、お客様のご希望に沿った売却を行います＾０＾
今回の様な相続のご相談だけでも承っておりますので、まずはお気軽にお問い合わせください＾＾
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