不動産の任意売却とは？メリット・デメリットや売却の流れについて解説！

この記事のハイライト

●任意売却とは、債権者の同意を得て不動産を売却する方法

●通常の不動産売却に近い価格での売却が望める

●任意売却にはタイムリミットがあるため、早めに行動することが大切

不動産を購入した際は、しっかりと資金計画を立てたつもりでも、なんらかの事情で住宅ローンの返済ができなくなるケースもあるでしょう。
競売にかけられる前に、任意売却をご検討されている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
そこで今回は、任意売却とはどのような方法なのか、また任意売却するメリット・デメリットや売却の流れについて解説します。
岡山県倉敷市全域、都窪郡早島町全域、総社市全域で不動産の売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

不動産の任意売却とは？競売にかけられる前に検討すべき理由

任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった場合に、債権者（金融機関）との協議のうえ、抵当権を外してもらい不動産を売却することです。

抵当権とは？

住宅ローンを利用して購入した不動産には、抵当権が設定されています。
抵当権とは、住宅ローンの返済ができなくなった場合に、債権者が不動産を差し押さえることができる権利、いわば「担保」です。
また、住宅ローンの滞納が続くと、債務者は「期限の利益」を失います。
期限の利益とは、約束の期日までに分割で返済すれば良いという権利のことで、この権利を喪失した場合、一括返済を求められます。
しかし、滞納が続いている状態で、一括返済することは困難でしょう。
そこで、債権者は抵当権を実行し、強制的に不動産を競売にかけ、その代金を回収するのです。

競売のデメリット

競売になると、市場価格の7割前後の価格でしか売れないのが一般的です。
また、不動産の情報が裁判所やインターネットなどで公表されるため、周辺の方に知られてしまう恐れがあります。
さらに、落札されれば早急に退去しなければならず、競売は経済的にも精神的にも負担が大きいでしょう。

任意売却で返済することを検討する！

不動産を売却して返済に充てたいと思っても、抵当権が設定されている不動産は、完済するまで売却できません。
しかし、任意売却をおこなえば、売却金を返済に充てることができます。
任意売却とは、本来なら完済して抵当権を外さないと売却できない不動産を、債権者の合意のもと売却する方法なのです。

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不動産を任意売却するメリット・デメリット

ここからは、不動産を任意売却するメリット・デメリットをお伝えしますので、納得したうえで検討しましょう。

任意売却のメリットとは？

メリット1.通常の売却と同じように売れる
任意売却は、通常の不動産売却のように、不動産会社に仲介を依頼し、売却活動をおこないます。
したがって、任意売却だということを周囲に知られる心配がなく、市場相場に近い価格での売却が望めるでしょう。

メリット2.売却代金から諸費用を差し引ける
不動産を売却する際には、仲介手数料や登記費用、税金といった諸費用が発生します。
任意売却の場合、これらの諸費用を売却代金から差し引けるので、自己資金が少なく、諸費用を支払う余裕がなくても心配いりません。

メリット3.残債の分割返済が可能
任意売却をおこなうということは、オーバーローンの状態であるため、売却代金で住宅ローンを返済しても、残債が残るでしょう。
通常の不動産売却の場合、残債の分は自己資金で一括返済しなければなりません。
しかし、任意売却の場合は、債権者と協議のうえ、残債の分割返済が可能です。
収入や状況を考慮して、無理のない現実的な金額と返済方法を提案してくれるでしょう。

メリット4.引っ越し費用を融通してもらえる場合がある
債権者と交渉したうえで、引っ越し費用を融通してもらえる場合があります。

メリット5.自分の意思で売却活動ができる
競売は、強制的に執行されるため、自分の意思とは関係なく進みます。
しかし、任意売却は、ご自身で不動産会社を選び、売却活動にも希望を反映させることができます。

任意売却のデメリットとは？

デメリット1.債権者の同意が必要
任意売却は、債権者の同意を得たうえでおこないます。
たとえば、売却価格に債権者が納得しない場合、任意売却をおこなうことはできません。

デメリット2.売却で得たお金はすべて返済に充てられる
通常、不動産を売却して得たお金は、売主が自由に使えます。
しかし、任意売却は、住宅ローンを返済するためにおこなうため、売却で得たお金はすべて返済に充てられ、手元にお金は残りません。

デメリット3.個人信用情報機関に事故情報として記録される
住宅ローンを滞納しているということは、すでに個人信用情報機関に「延滞」という事故情報が記録されている状態です。
俗にいう「ブラックリストに載る」ということです。
事故情報が記録されると、5年から7年は大きなローンを組んだり、クレジットカードを作ったりできなくなります。

デメリット4.短期間で売却しなければならない
任意売却の場合、いつまでも売却活動をおこなえるわけではありません。
競売にかけられるまでのタイムリミットが設定されており、それまでに買主が見つからなければ、競売にかけられるため、短期間での売却活動となる可能性があります。

このように、任意売却は、周囲に知られることなく、相場に近い価格での売却が望めるという大きなメリットがあります。
しかし、販売活動に期限があるため、住宅ローンの返済が困難になった場合は、早めに行動することをおすすめします。
弊社では、お客様のご事情に応じた販売方法をご提案しています。
任意売却に関するご相談も承っておりますので、お気軽にお問い合わせください。

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不動産を任意売却する際の流れとは？

それでは最後に、不動産を任意売却する際の一連の流れをご説明します。

1.状況を把握する
任意売却をおこなうにあたって、まずは状況を正しく把握する必要があります。
ローンの滞納状況や、ローンの残高を確認してください。

2.不動産会社に相談し査定を依頼する
次に、不動産がどれくらいの価格で売れるかを把握するために、不動産会社に相談し、査定を依頼しましょう。
弊社では、「不動産査定」を無料にてご利用いただけます。
査定方法につきましては、お気軽にお問い合わせください。

3.不動産会社と媒介契約を結ぶ
査定価格に納得したうえで、不動産会社と媒介契約を結び、仲介を依頼します。
なお、任意売却の場合は「専任媒介契約」もしくは、「専属専任媒介契約」のどちらかになります。

4.債権者と交渉をおこなう
不動産会社と債権者が、売却価格、残債の返済方法、引っ越し費用の相談など、協議しながら交渉をおこないます。

5.売却活動をおこなう
通常の不動産売却と同じように、不動産情報誌やインターネットに不動産の情報を掲載し、買主を探します。

6.売買契約を結ぶ
買主が見つかり、債権者の同意を最終的に得ることができたら、売買契約を結びます。

7.決済・引き渡し
売却代金の決済後、不動産を引き渡します。

8.残債の返済スタート
任意売却完了後、残債の返済が始まります。

以上が、任意売却の一連の流れです。

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まとめ

任意売却とは、住宅ローンの残債があり、売却しても完済できない不動産を、債権者の同意を得たうえで売却する方法です。
通常の不動産売却のような売却活動をおこなえますが、短期間で売却する必要があります。
早く、より良い条件で売却するためには、任意売却の流れを把握し、経験豊富な不動産会社のサポートを受けながら進めていくことが大切です。

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