不動産売却 2022年3月1日

成年後見制度を検討すべきケースとは？不動産売却時の注意点とともにご紹介

この記事のハイライト

●成年後見制度には2種類あり、「任意後見制度」なら自ら後見人を選んで不動産売却も託せる

●相続人が認知症で本人が遺産分割協議に参加できない場合も成年後見人なら代理が可能

●成年後見制度により自宅を売却するときは家庭裁判所の許可が必要

長寿社会が進むなか、注目したい制度に「成年後見制度」があります。
成年後見制度では、高齢などによりご本人の判断能力が低下していても、不動産売却などの場面で契約や手続きのサポートを受けることができます。
この記事では、制度の仕組みや利用に適したケースなどをご紹介します。
岡山県倉敷市全域、都窪郡早島町全域、総社市全域で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ最後までご覧ください。

不動産売却に備えて知っておきたい「成年後見制度」とは？

「高齢になってきて、いつか不動産売却をしなければと考えはじめたけど、手続きに不安がある」「親がずっと元気ならいいけれど…もし認知症になったら不動産をどうしよう」と、お考えではありませんか？
今回のテーマである成年後見制度は、そういったお悩みを解決する手立てとなるかもしれません。

「成年後見制度」とは

法律上においても、不動産売却をするときには相応の判断能力が求められます。
しかし、認知症などにより契約や手続きのサポートが必要になるケースもあるでしょう。
そこで、ご本人の支えとなるのが成年後見制度です。
成年後見制度とは、判断能力が低下された方の保護を目的とした仕組みです。
具体的には認知症などの理由によって、不動産や預貯金などの「財産管理」と、介護サービスの利用契約などにおいての「身上保護」を一人でおこなうのが難しいという方を支援します。
大切な資産である不動産を売却するという場合にも、サポートを得ることができます。

法定後見制度と任意後見制度の違い

成年後見制度には2種類あり、「法定後見制度」と「任意後見制度」に分けられています。
それぞれの特徴や違いを比較しながら解説します。

法定後見制度
法定後見制度とは、判断能力が低下した方を対象として、法的に権利を保護する仕組みです。
たとえば、認知症によって預貯金の管理が難しい、不動産売却の手続きが一人ではできないという場合に後見人がサポートします。
法定後見制度を利用するには、家庭裁判所に対して、後見人等を選任してもらう申立てを親族などがおこないます。
家庭裁判所の審判が確定し後見人を選任すると、法定後見がスタートします。
後見人等を誰にするかは、申立ての内容や診断書などにもとづき、家庭裁判所が判断します。
この点が、後に解説する任意後見制度との大きな違いです。
また、法定後見制度は、判断能力の状態により「補助」「保佐」「後見」の3つに細分化されています。
補助とは判断能力が不十分であるケース、補佐とは判断能力が著しく不十分であるケース、そして後見とは判断能力が常に不十分なケースが対象です。

任意後見制度
任意後見制度とは、ご本人が元気なうちに後見契約を結ぶことができる仕組みです。
法定後見制度は判断能力が衰えている方が対象ですが、任意後見制度は判断能力が低下する前の方を対象として、判断能力の低下後に後見を開始します。
元気なうちに、ご本人が信頼できる方を自分で後見人として選ぶことができ、どの範囲で代理権を付与して、財産管理をするかなども決めることができます。
つまり不動産売却についても、自分の意思で託しておくことができるといえます。
そのため、後見が開始されるのは判断能力が低下してからですが、ご本人が納得できる不動産売却に備えて任意後見制度を検討するというのも良いでしょう。
なお、任意後見人となる方とは、公正証書を用いて任意後見契約を結びます。
また、任意後見制度では後見人を監督する任意後見監督人がつき、後見人の事務について家庭裁判所に報告がされます。

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不動産売却のほか成年後見制度を検討したほうが良いケース

今すぐ不動産売却をしない場合も、将来に備えて知っておきたいのが成年後見制度です。
ここでは、成年後見制度を検討すると役立つケースについてご紹介します。

代理人に不動産売却を託したい

成年後見制度を検討すると良いケースに、代理人に不動産売却を託したい場合が挙げられます。
通常、不動産売却の手続きを本人以外がすることはできませんが、成年後見人などの法定代理人であれば不動産売却をおこなうことが可能です。
実際に成年後見制度の申立てをおこなった動機としても、「不動産の処分」は一定割合を占めます。
判断能力が低下しても、成年後見制度によって安全に不動産売却できるため、制度を利用するケースは少なくありません。
なお、自宅の売却は家庭裁判所の許可を得ておこないますが、不動産売却した代金はご本人の介護資金に充てるなどの理由が必要です。

認知症で遺産分割協議に参加できないケース

たとえば、夫が不動産を残して亡くなり、相続人には妻と子がいたとします。
しかし、妻が認知症だった場合には、判断能力が不十分であるとして遺産分割協議に参加できません。
同時に、遺産分割協議は相続人が全員で参加することが必要です。
このようなケースでも成年後見制度は有用です。
成年後見人であれば妻の代理として、遺産の不動産について話し合う遺産分割協議にも参加でき、相続もスムーズに進むでしょう。

身上保護が必要

判断能力が低下しても、生活を送るうえで判断が必要になる手続きは多くあります。
たとえば、介護や福祉の施設利用の契約や、入院の契約など、身上保護に当たる手続きを成年後見人などの法定代理人がご本人に代わっておこなうことができます。

介護保険契約をしたい

介護施設の入所に紐付く介護保険契約も、通常は本人以外が手続きすることはできません。
そこで、介護施設への入所を考えているケースでは、成年後見人の選任手続きをしておくことで、本人による保険加入手続きが困難になっていても手続きを進めることが可能になります。

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成年後見制度で不動産売却するときの3つの注意点

成年後見制度は、将来でも安心して不動産売却するために検討したい制度ですが、気を付けておきたい注意点も併せてチェックしておきましょう。

注意点①自宅の売却は家庭裁判所の許可がいる

自宅を不動産売却する場合に気をつけたいのが、「家庭裁判所の許可が必要」という注意点です。
ほかの契約行為の場合は、家庭裁判所の許可がなくても、成年後見人が手続きを進めることができます。
自宅の売却は被後見人の生活拠点となるため、ほかの契約行為と異なり、家庭裁判所が売却理由を確認することになっています。
成年後見人が契約をした場合でも、家庭裁判所の許可が下りていないと無効の扱いとなることも注意しましょう。

注意点②自宅の売却には特約を設定する

弊社では、被後見人の方の不動産を売却するためのご相談をいただくことが少なくありません。
成年後見制度によって不動産を処分するとき、買主と締結する売買契約書には「家庭裁判所の許可を停止条件とする」という特約が必要になります。
これは、家庭裁判所の許可が下りるまでに1か月から2か月かかることがあるためです。
家庭裁判所の判断によっては売買契約が無効になる場合もあるため、判断を待っている間の買主の不確定な状態を配慮するための特約です。

注意点③成年後見人を誰にすべきか

成年後見人を誰にするかは、よく検討しておきたい注意点です。
一般的には、ご本人の親族から候補者を選ぶことが多く、子や孫が後見人になるケースも多く見られます。
しかし、親族の間で反対が出れば、誰が成年後見人になるか決まらず、結果的に裁判所に選任してもらうことになる可能性もあります。
司法書士や弁護士などの専門家に成年後見人を依頼することもできますが、報酬を支払う必要がある点に注意してください。

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