不動産売却 2023年1月17日

不動産売却で売主が負う契約不適合責任とは？買主の権利についても解説

不動産売却後に、建物に瑕疵が判明すれば、売主がその修繕を負担したり、損害賠償を請求されたりすることがあります。
今回は、売主が背負う契約不適合責任ではどんな買主の権利が認められているのか、また売主のリスクを軽減する方法をご紹介します。
不動産売却を考えている方は、ぜひ参考にしてみてください。

売主が不動産売却で負う契約不適合責任とは？

契約不適合責任とは、売主が引き渡したものが契約内容にある品質や量などに適合していない場合、契約違反つまり債務不履行で買主に対して責任を負うことです。
不動産売却で売主が負う契約不適合責任は、契約内容に合った物件を売却しなかった場合に発生します。
不具合で雨漏りがあったとすると、雨漏りの箇所と状況の詳細を契約書内で明記、告知していれば、責任は問われません。
しかし、契約書内に明記、告知がされていない雨漏りが引き渡し後判明した場合、契約書内容と合わない物件として、買主が売主に責任を追及できます。
引き渡し後に判明した瑕疵が、契約書に明記されているか否かが争点になります。
売却前に不動産の瑕疵を調査して、契約書にすべてを盛り込むことでリスクを抑えることが大切です。

契約不適合責任が認める買主の権利とは？

契約不適合責任が発生した際、買主には5つの請求をする権利が認められています。
追完請求はその1つで、問題の瑕疵を修繕するよう、費用含めて売主に請求できます。
追完請求に売主が拒否または不可能な場合、修繕自体が困難な場合、買主は代金減額請求をして売買価格を減額してもらうことも可能です。
契約解除および代金返還を売主に請求できる催告解除と無催告解除の権利もあります。
前者は、追完請求しても叶わず、代金減額請求したところで住めないと買主が判断すれば契約を解除できます。
後者は、最初から売主に修繕能力が期待できず売主もその意志がないと明示している場合など、買主は直接、無催告解除もできるのです。
最後の損害賠償請求は売主の過失責任を追及する権利で、売主に故意や過失がなければ買主は損害賠償請求ができません。
ただし瑕疵の隠蔽や未告知といった過失があると、その物件で得られたであろう利益も含めて損害賠償を買主から請求されます。

不動産の売却前にインスペクションでトラブル防止を

契約不適合責任で、買主とのあいだで損害賠償まで発展すれば売主にとっても大きな痛手です。
売却前にインスペクションを受け不具合を洗い出し、契約前に買主に状況を説明する告知義務を果たしましょう。
契約書内で不具合をすべて明記し買主に説明と告知をすれば、引き渡し後に判明した不具合がそのうちの1つなら、責任は問われません。
インスペクションでは不具合の調査や修繕に関するアドバイスも受けられるため、その情報も契約書類に盛り込めば、買主の将来の修繕に役立ちます。
ポイントは、買主の立場になって売却に臨むことです。