住宅ローン残債があっても不動産を売却する方法とその注意点をご紹介！
こんにちは！
岡山県倉敷市で不動産売買を行っているネクストライフの広報です＾０＾
様々な理由から、住宅ローンの返済が厳しくなり、住宅ローンの残債があっても不動産売却をしたいと思われている方もおられるのではないでしょうか？(^^;;
そこで、今回は住宅ローンの残債があっても「不動産売却ができる方法」や「不動産売却の注意点」を解説します！
目次
・抵当権とは
・ローン残債があっても売却できる３つの方法とその流れ
・ローン残債がある不動産を売却するときの注意点
抵当権とは
抵当権とは住宅ローンを組む際に、土地や建物を担保にすることです。
借り手が金融機関からお金を借りる際に、土地や建物などの不動産を担保として提供することを意味します。簡単に言えば、もしローンの返済が困難になった場合、金融機関はこの担保にされた不動産を売却し、その売却金でローンの残りを返済することができるのです。
不動産に抵当権を設定する行為を「抵当権設定」と呼びます。この手続きにより、金融機関は借り手がローン返済を滞納した際に、担保となった不動産を法的に売却する権利を持つことになります。
抵当権が設定された不動産は、ローンが完全に返済されるまで、原則として売却や他の目的で自由に利用することができません。ローンが完済されると、抵当権は「抹消」という手続きを通じて不動産から除去され、不動産は売却が可能になります。
ローン残債があっても売却できる３つの方法とその流れ
それではローン残債があったままでも売却できる３つの方法を、ご紹介します。
ローン残債があったままでも売却できる方法1
アンダーローン
アンダーローンとは、売却しようとしている不動産の市場価格が、その不動産にかかる住宅ローンの残債を上回っている状態のことを指します。この場合、不動産を売却することでローンを完済し、同時に抵当権を抹消することが可能になります。これにより、物件を自由に売却し、新たな生活をスタートさせることができます。
アンダーローンの流れ
住宅ローンの残債を確認する
まず、現在の住宅ローンの残高を正確に把握します。これは、金融機関に連絡することで確認できます。
売却価格と売却時にかかる費用を見積もる
次に、不動産の市場価格を評価し、売却時にかかる費用（仲介手数料、登記費用など）を算出します。この価格がローン残債を上回ることが、売却を進めるための条件です。
不動産会社と契約を交わす
売却活動を行うために、信頼できる不動産会社を選び、契約を結びます。不動産会社は、物件の魅力を最大限に引き出し、最適な買い手を見つけるための戦略を立てます。
買主と売買契約を交わし、抵当権抹消を行う
買い手が見つかったら、売買契約を締結します。契約には、売却代金の支払い条件や引き渡しの日程などが含まれます。売却代金は、まずローンの残債返済に充てられ、その後抵当権の抹消手続きが行われます。
ローン残債があったままでも売却できる方法2
リースバック
リースバックは、自宅を売却しながらも、その後も同じ住宅で生活を続けられる方法です。これは、特に現在の住まいに愛着がある場合や、引っ越しを避けたい理由がある人に適した選択肢と言えます。
リースバックの流れ
専門の会社に相談する
リースバックを提供する専門の会社に自宅の売却について相談します。この段階で、自宅の価値評価やリースバックの条件について話し合います。
売買契約を交わす
専門会社と自宅の売買に関する契約を結びます。この契約には、売却価格や支払い条件などが含まれます。売却価格は、ローン残債の返済に充てられます。
賃貸借契約を交わす
売買契約の完了後、同じ専門会社と今度は賃貸借契約を結びます。この契約により、専門会社が新たな貸主（大家）となり、あなたは賃借人（借りる側）として自宅に住み続けることができます。
賃料の支払い
契約に基づき、毎月決められた賃料を支払いながら、以前と変わらず自宅で生活を続けます。
ローン残債があったままでも売却できる方法3
オーバーローン
ローン残債がまだ残っている状態で不動産を売却する場合、特に売却価格が住宅ローンの残債よりも低い状況を「オーバーローン」と呼びます。これは、不動産を売却しても得られる資金ではローンを完全に返済することができない状態を指します。
オーバーローンの流れ
売却価格や売却の際に必要な経費を詳細に調べる
まず、不動産の現在の市場価格を評価します。これには、不動産会社に査定を依頼することが一般的です。同時に、売却時にかかる経費（例えば、仲介手数料、登記費用、税金等）も算出します。この情報は、売却によってどの程度の資金が手に入るかを把握するために重要です。
不動産会社と契約を交わし、売却活動を行う
適切な不動産会社を選び、売却のための契約を結びます。不動産会社は、物件の魅力を最大限に引き出し、可能な限り高い価格での売却を目指して活動します。
ローン残債の不足分をどうするか検討する:
売却価格がローン残債を下回ると、売却後も返済すべき借金が残ります。この不足分については、金融機関と相談し、返済計画を再構築する必要があります。場合によっては、新たな返済計画の策定や、他の資産を利用した返済、場合によっては個人の信用に基づく新たな借入れでカバーするなどの選択肢が考えられます。
オーバーローンの状況で不動産を売却する場合、最も重要なのは、不足分をどう埋めるかについて事前にしっかりと計画を立てることです。また、金融機関との密接なコミュニケーションを保ちながら、現実的な解決策を模索することが求められます。
オーバーローンによる売却方法
●不足分を貯蓄などの自己資金で充てて売却する
●新しく不動産を購入し、現在の住宅ローンと併せて組むことができる住み替えローンを利用する
●任意売却によって売却し、住宅ローン残債は毎月の支払いで返済する
ローン残債がある不動産を売却するときの注意点
とくに注意すべき点を解説します。
住み替えローンの利用時の注意点
不動産の売却と新しい住まいへの移り替えは、多くの人にとって大きな決断です。特にローン残債がある不動産を売却する際、そして新しい住まいを購入する際には、計画的に進めることが非常に重要です。ここでは、住み替えローンを利用する際の注意点について詳しく説明します。
一時的な住まいの確保
売却を先に進める場合、新しい住まいが見つかるまでの間、一時的に住む場所を確保する必要があります。賃貸住宅への一時的な移住や、親族の家での一時的な同居など、移行期間の住居計画も重要になります。
市場状況の理解
売却価格は不動産市場の状況に大きく左右されます。市場が低迷している時期に売却を急ぐと、想定よりも低い価格での売却になるリスクがあります。市場状況をよく調べ、計画的に売却を進めることが重要です。
不動産売却と新しい住まいへの移り替えは複雑なプロセスですが、適切な計画と準備を行うことでスムーズに進めることが可能です。資金計画の立てやすさと二重ローンのリスクを避けるためにも、売却を先行させることを検討してみてください。
居住中不動産の築年数の注意点
不動産を売却する際、特にローン残債がある状況では、物件の築年数が重要な要素の一つになります。築年数は、その不動産の経年変化や使用期間を示し、一般的に、築年数が長いほど物件の資産価値が下がる傾向にあります。これは、経年による建物の劣化や最新の建築基準法に準拠していない可能性が高まるためです。
物件の状態の正確な把握
売却を検討する前に、自宅の築年数だけでなく、現在の物件の状態を正確に把握することが重要です。必要に応じて専門家による査定を受けることで、適正な売却価格の設定が可能になります。
リノベーション市場の動向の理解
築年数が古い物件を売却する場合、リノベーションを求める市場の動向を理解しておくことが有効です。リノベーションに対する需要が高まっているエリアや、特定のスタイルへの需要がある場合、それをアピールポイントとして売却活動を行うことができます。
適切なタイミングの検討
築年数が古い不動産の売却を考える際は、市場の状況や将来の不動産価値の予測も踏まえて、売却のタイミングを慎重に検討することが重要です。市場が活況で、リノベーション需要が高い時期に売却することで、より高い価格での売却が期待できます。
不動産の築年数は売却価格に大きな影響を及ぼすため、ローン残債がある状態での売却を検討する際には、これらの点を考慮して、計画的に進めることが推奨されます。
まとめ
ローン残債があっても不動産売却がしたい場合にはさまざまな方法と注意点がありました。
住宅ローンの返済が厳しいなどの理由で売却をお考えの際には、なるべく早く信頼のできる不動産会社に相談することが大切になります。
最後に
岡山、倉敷にお住まいの方で
「親身になってくれる倉敷の不動産会社を知らない」
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という方、倉敷のネクストライフにご相談ください！
ネクストライフでは、岡山県倉敷市を中心にトラブル件数0件で不動産の売買を行なっています。
もちろん適正な仲介手数料のご提示を行い、お客様のご希望に沿った売却を行います＾０＾
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