不動産売却 2022年2月1日

共有名義の不動産とは？売却が困難な理由と4つの売却方法をご紹介

こんにちは！

岡山県倉敷市で不動産売買を行っているネクストライフの広報です＾０＾

不動産を相続した時や、離婚を考えた時に、共有名義となっている場合どうすれば良いのかわからず困る方が多くおられます。

不動産が共有名義になっていると、様々なトラブルに発展し、売却が難しいといわれていますが、それにはどのような理由があるのでしょうか？

今回は、不動産が共有名義になっているとはどのような状態なのか、売却が難しくなる理由は何なのかを解説したあとに、売却する4つの方法をご紹介します。
共有名義のまま売却するメリット・デメリットもあわせてご紹介しますので、岡山県倉敷市全域、都窪郡早島町全域、総社市全域で共有名義の不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

不動産売却における「共有名義」とは

まずは、そもそも不動産の共有名義とは何なのか、なぜ売却が難しいとされているのかを分かりやすく解説していきます！

共有名義とは？

共有名義というのは、ひとつの不動産について、複数人が所有権を持っている状態を指します。これは、特定の状況下でよく発生します。

例えば、

１：相続が起こった場合

家族の一員が亡くなり、遺産として不動産が残されたとき、その不動産は法律に従い、複数の相続人によって共有されることがあります。

２：夫婦が共同で家を買った場合

夫婦で新しい家を購入する際に、両名の名義で登記することで、お互いの権利を守る意図があります。また、夫婦が共にローンの申請者となることで、収入の合算が可能となり、より大きな額の住宅ローンを組むことができます。

２：二世帯住宅の場合

家族が一緒に二世帯住宅を建てたり購入したりする際、親と子で不動産の共有名義にすることで、世代を越えた家族の資産として管理します。

共有名義において、各名義人は自分の持分に応じて不動産の所有権を持ち、それぞれが独立してその持分について登記を行います。この持分とは、不動産に対する所有権の割合を意味し、売却や譲渡を行う際にはこの持分に基づいて行われます。

一方で、不動産が1人のみの名義である場合は「単独名義」と呼ばれ、この場合、その人が不動産の全権を単独で所有していることになります。単独名義は取引や管理が比較的シンプルであるため、特定の状況を除いて、一般的に好まれる所有形態です。

持分割合とは？

共有名義での不動産所有は、不動産を複数人で共有することを意味します。この際、各共有者には「持分割合」という、不動産に対する所有権の比率が指定されます。持分割合は、共有者それぞれが不動産に対して持つ権利の割合を表し、これは必ずしも平等に分割されるわけではありません。

例えば、3人が不動産を共有している場合、自動的に各人に1/3の持分が割り当てられるわけではなく、実際の割り当ては異なることがあります。具体的には、一人が2/3（3分の2）の持分を持ち、残りの二人がそれぞれ1/6（6分の1）の持分を持つような配分も可能です。この割合は、共有者間で合意に達したり、不動産の購入資金の貢献度などに基づいて決定されます。

共有不動産における持分割合は、不動産に対する権利の大きさを示すため、非常に重要です。例えば、不動産のリフォームや改修を行う場合、多くの場合、過半数の賛成が必要とされます。もし所有者が3人いて、一人が持分割合として2/3を持っていれば、その人が賛成すれば、過半数の支持と見なされ、リフォームが進められます。

つまり、共有名義の不動産では、全員が平等な発言権を持つわけではなく、持分割合が大きい人ほど、不動産に対する決定権が強くなります。このため、共有不動産を管理する際には、各共有者の持分割合を正確に把握し、それに基づいて行動することが重要です。

共有名義の不動産の売却が難しい理由とは

共有名義の不動産の売却が難しいとされているのは、共有されている不動産の売却には、名義人全員の同意が必要とされているためです。

例えば、夫婦が共有名義で不動産を所有しており、離婚を機にその不動産を売却して現金化したい場合を考えてみましょう。もし一方が売却に同意しなければ、不動産は売れないのです。ここで、持分割合がどの程度であっても、すべての共有者の同意がなければ売却できないというルールは変わりません。例えば、妻が不動産の持分をわずかにしか持っていないケースであっても、彼女が売却に反対すると、売却は不可能となります。

さらに複雑な状況として、相続により不動産が共有名義となり、長い時間が経過して名義人が多数にわたるケースもあります。

こうした場合、名義人が数十人に上り、中には連絡が取れない人や海外に住んでいる人もいるかもしれません。このように名義人が多く、さらにその中に連絡が取れない人がいると、全員の同意を集めることが困難になり、不動産を売却することがほぼ不可能な状態に陥ることがあります。

つまり、共有名義の不動産を売却する際は、全共有者の一致した合意が必須であり、これが売却を複雑にし、難しくする主な理由です。

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共有名義の不動産を売却する4つの方法とは

共有名義の不動産を売却するには、以下の4つの方法があります。

①共有者全員の同意を得て売却する

最も円滑な売却方法は、全ての共有者が売却に同意することです。これは共有者が少なく、互いに意見が一致している場合に適しています。

例えば、離婚している夫婦が共有する不動産を売却し、その収益を分け合うことに合意している場合や、相続によって複数の相続人が共有する不動産を現金化して分割することに全員が同意している場合などです。

②自分の持分だけを売却する

共有名義となっている不動産であっても、自分の持分だけを売却するのには誰の許可も必要ありません。
しかし共有状態にある不動産は、所有権を共有しているのであり、たとえば土地のどこからどこまでが誰のもの、と定められているわけではありません。

そのため、自分の持分を明確に定めることは困難です。

そういった「持分」だけの購入を希望する人はほとんどいないと考えられることから、自分の持分のみ売却する場合はそういった不動産の買取をおこなう不動産会社に売ることをおすすめします。

③ほかの共有者に自分の持分を売却する

第三者に自分の持分を売却するのはかなり困難ですが、同じ不動産を共有しているほかの共有者に買い取ってもらうことは、売却方法の1つとなり得ます。
この方法は、たとえば離婚や相続に際し、共有者の誰か1人がそのまま不動産を所有したいと希望しているときに有効です。
売却した人は現金を得て、買い取った共有者は自分の持分を増やすことができます。
ただし、ほかにも共有者がいる場合、のちのち「どうしてあの人に売ったのか」とトラブルになる可能性がある点には注意しましょう。

④分筆して単独名義にして売却する

共有している不動産が土地だけである場合、土地を分ける「分筆」を持分割合に応じておこなえば、共有者それぞれの単独名義になるため、全員が自由に売却できるようになります。
ただし、土地を分筆するには、測量や所有権移転登記などをおこなう手間と時間、そしてコストがかかります。
また、土地が狭いケースでは、分筆することによってますます狭くなり、1人の人がもつ不動産の資産価値は相対的に減ってしまう可能性があります。
住宅を建てられないほどの面積になってしまうと、買い手を見つけるのも難しくなってしまうでしょう。

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共有名義のまま不動産を売却するメリット・デメリット

ここからは共有名義のまま不動産を売却するメリット・デメリットをご紹介します。

メリット

共有名義のまま不動産売却するメリットは、以下の2点です。

①3,000万円特別控除が共有者ごとに適用される

不動産売却で利益が発生したときには、譲渡所得税が課せられます。
しかし売却したのがマイホームであった場合には、一定の条件を満たすことで、譲渡所得から3,000万円まで控除できる「3,000万円特別控除」が適用される可能性があります。
この制度が適用されると、譲渡所得が3,000万円までは、実質的に譲渡所得税の負担がゼロになります。
共有名義の不動産の場合、この3,000万円特別控除がそれぞれの持分割合に応じて適用されるため、たとえば夫婦2人であれば、最高6,000万円まで控除されるようになるのがメリットです。

②希望しない条件で不動産を売却される心配がない

共有名義の不動産は、共有者全員の合意がなければ売却できないとされています。
そのため共有名義のまま不動産売却を進めると、自分が希望しない条件で不動産を売却されてしまう心配がありません。
たとえば名義人の1人が、早く売却したいからと、買主と安い値段で交渉を進めてしまうことがあります。
そんなときでも、売買契約書には名義人全員の署名・捺印が必要なので、納得のいかない内容での売却を防ぐことができるのです。

デメリット

共有名義で不動産売却を進めるデメリットは、以下の2つです。

①1人でも反対すると売却できない

共有名義の不動産は、共有者全員の同意がなければ売却できません。
そのため、たった1人でも反対する人がいると、売却できなくなってしまいます。
最初は売却に同意しても、途中でトラブルが発生したり、気が変わったりすることは珍しくありません。
そんなとき、共有名義のまま売却を進めていると、頓挫してしまう可能性があるのです。

②売却によりほかの共有者との関係性が悪くなる可能性がある

自分の持分については、ほかの共有者に売却できます。
しかし、ほかの共有者に売却した場合、そのほかの共有者との関係性が悪くなる可能性があります。
買い取った共有者の持分割合が大きくなり、権利を主張できるようになってしまうかもしれないためです。
そうなると「なぜ売却した」「どうして自分に声をかけなかった」と別のトラブルに発展してしまうかもしれません。

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