相続した実家は解体してから売る？古家付き土地で売る？判断ポイントを解説

相続した古い実家や空き家を売却しようと考えたとき、「先に解体して更地にした方が売れやすいのでは」と迷う方は少なくありません。

しかし、古い家だからといって、必ずしも先に解体するのが正解とは限りません。建物の状態、土地の立地、周辺の需要、買主がどのように使う土地なのかによって、適した売り方は変わります。

この記事では、古家付き土地として売る場合と、解体して更地で売る場合の違いや注意点、判断するときに確認したいポイントを、倉敷市を中心とした岡山県や福山市の相続不動産の売買を専門に取り扱う株式会社ネクストライフの代表：田内がわかりやすく解説します。

1. 古い家は解体してから売るべき？

相続した家が古いと、「この状態では売れないのでは」「買主が見つかりやすいように先に解体した方がいいのでは」と考える方も多いでしょう。

しかし、相続した家の売却方法は「解体して更地にする」だけではありません。

主に、

• 古家付き土地として、そのまま売る
• 買主が決まってから解体する
• 先に建物を解体して、更地として売る

といった方法があります。

どの方法が向いているかは、物件ごとに異なります。

建物の状態や土地としての需要、解体にかかる費用などを確認したうえで、売却方法を比較することが大切です。

特に、先に建物を解体すると元には戻せないため、「古いから」という理由だけで解体を進めず、まずは今の状態でどのような売り方ができるのかを確認しましょう。

2. 古家付き土地で売るメリット・注意点

古家付き土地として売ることには、いくつかのメリットや注意点があります。

【古家付き土地で売るメリット】

①解体費を先に負担しなくてよい

古い家を解体して更地にするには、当然費用がかかります。金額は、建物の大きさや構造、敷地の状況、庭木や庭石の有無などによって変わります。

売却できるか分からない段階で、先に解体費を負担することに不安を感じる方は多いでしょう。古家付き土地として販売すれば、まずは建物がある状態で買主を探すことができます。

また、買主が見つかってから建物を解体し、更地の状態で引き渡す「解体更地渡し」という方法を選べる場合もあります。売却の見通しが立ってから解体費をかけられるため、売主様にとって費用面の不安を抑えやすい進め方です。

② 建物を活かしたい買主にも検討してもらえる

古い建物であっても、必ずしも「使えない」とは限りません。

建物の状態によっては、買主がリフォームやリノベーションをして、そのまま活用するケースもあります。その場合、売主様が建物を解体する必要がなくなり、解体費用を負担せずに売却できる可能性があります。

特に地方や郊外では、古い家の雰囲気を活かしたい方や、できるだけ初期費用を抑えて住まいを探している方が検討することもあります。

先に解体せずに売り出すことで、建物を活用したい買主にも検討してもらえるため、結果として売主様の費用負担を抑えられる可能性があります。

③税金面の負担を抑えやすい場合も

住宅が建っている土地では、固定資産税の軽減措置が適用されている場合があります。建物を残したまま販売することで、更地にした場合に生じる税負担の増加を避けられるケースもあります。

【古家付き土地で売るときの注意点】

一方で、古家付き土地として売却する場合には、注意すべき点もあります。建物が残っているからこそ、事前に確認しておきたいことがあります。

①建物の状態を確認しておく

まず、建物の状態を正しく確認することが大切です。建物が古い場合、雨漏り、傾き、シロアリ、設備の故障、耐震性など、買主が気にするポイントが多くなります。売主側で分かっていることがあれば、販売時にきちんと伝える必要があります。

「古家付き土地」として販売する場合でも、買主は現地を見て判断します。建物を使える可能性があるのか、解体前提なのかによって、検討する買主も変わります。

②解体費用を誰が負担するのか明確にする

次に、解体費を誰が負担するのかを整理しておく必要があります。

売主が解体して更地で引き渡すのか、買主が購入後に解体するのか、売買契約後に売主負担で解体するのか。どの方法を選ぶかによって、販売価格や契約条件、引き渡し時期が変わります。ここがあいまいなまま進むと、後から認識のずれが生じる可能性があります。

③家財道具や残置物の扱いも確認する

相続した実家では、家具や家電、衣類、生活用品などがそのまま残っていることもあります。

建物を解体する場合でも、残置物の量によっては事前に処分が必要になり、費用がかかることがあります。

「解体するから家の中はそのままでいい」と思っていても、実際には別途処分費が必要になる場合もあります。

売却前に、残置物を誰が処分するのか、どの状態で引き渡すのかも確認しておきましょう。 

3. 更地にしてから売った方が良い場合と注意点

建物を残したまま売る方法がある一方で、物件によっては先に解体し、更地にしてから販売した方が買主に検討してもらいやすいケースもあります。

特に、建物そのものよりも土地としての利用価値が高い場合は、更地にするメリットが大きくなることがあります。

更地にしてから売った方が良い場合

駅周辺や商業地、中心地や利便性の高い場所、交通量の多い道路沿いなど、事業用地として需要が見込める場所では、更地の方が買主が利用計画を立てやすく、買い手が付きやすいことがあります。

また、事業用地としてだけではなく住宅地としても、新しい会社や店舗が増えている地域など、人が集まりやすい地域も該当する場合があります。

【更地にして売るメリット】

① 土地としての使い方をイメージしてもらいやすい

建物がなくなることで、買主が土地の広さや形、使い方を確認しやすくなります。

住宅を新築したい方はもちろん、店舗や事務所、駐車場、事業用地として土地を探している方にとっても、更地の方が利用計画を立てやすい場合があります。

駅周辺や商業地、利便性の高い住宅地など、土地そのものに需要があるエリアでは、更地にすることで検討しやすくなる可能性があります。

② 建物を使わない買主にとって分かりやすい

建物を利用する予定がない買主にとっては、古家が残っていると「解体にいくらかかるのか」「撤去に手間がかからないか」が気になる場合があります。

すでに更地になっていれば、購入後すぐに建築や土地活用の準備を進めやすくなります。

特に、土地として購入する意思が明確な買主にとっては、更地であることをメリットとして感じてもらい、購入を決断してもらいやすいこともあります。

【先に解体する場合の注意点】

先に解体して更地にする場合、注意したいこともあります。「更地にすれば売れやすい」と思って解体を進めても、費用や税金の面で負担が増えることがあるためです。

①解体費が想定より高くなることがある

古家解体にかかる費用は、建物の大きさだけで決まるわけではありません。

木造なのか、鉄骨造なのか。敷地に重機が入りやすいか。庭木や庭石があるか、その数や大きさはどのくらいか。カーポートや物置などの付帯物があるか。こうした条件によって費用は変わります。

昔ながらの日本家屋で、広い庭や大きな庭石、池などがある場合は、建物以外の撤去にも思わぬ費用がかかることがあります。

②更地にすると税負担が変わる可能性がある

また、先ほど紹介した通り、建物を解体して更地にすると、状況によっては固定資産税などの税金が上がる可能性があります。

更地にした後すぐに売却できればよいのですが、買主が見つからない期間が長引くと、解体費を払ったうえで、増えた税金を負担し続けることになるかもしれません。

③ 更地にすれば必ず売れるわけではない

ここは特に注意したいポイントです。

「更地なら売れやすいだろう」と考えて解体しても、必ずしもすぐに買主が見つかるとは限りません。

土地の需要は、場所によって大きく異なります。

住宅地として人気がある場所もあれば、店舗や事業用地として探している買主がいる場所もあります。

反対に、所有者自身は「便利な場所だから売れそう」と思っていても、買主側から見ると条件が合わず、売却まで時間がかかることもあります。

そのため、「更地の方が見た目がよいから」という理由だけで解体するのではなく、その土地にどのような需要があるのかを確認したうえで判断することが重要です。

4. 古家付きと更地、どちらが向いている？判断ポイントと相談先

では、古家付き土地として売るのと、更地にして売るのでは、どちらが向いているのでしょうか。

判断するときは、築年数だけを見るのではなく、建物と土地の両方を確認する必要があります。

①建物を活かせる可能性があるか

まず確認したいのは、今ある建物を利用できる可能性です。

築年数が古くても、建物の状態によってはリフォームやリノベーションで活用できる場合があります。

そのような物件であれば、古家付きのまま売り出すことで、建物を活用したい買主にも検討してもらえます。

反対に、建物の劣化が大きく、利用することが難しい場合は、土地として考えた方が売却しやすいこともあります。 

②土地としてどのような需要があるか

次に確認したいのが、その土地の需要です。

住宅用地として探している人が多いのか、店舗や事務所、事業用地としての需要があるのか。

また、駐車場など別の用途が考えられる場合もあります。

所有者様自身では「需要はないだろう」と思っている土地でも、不動産会社が市場を確認すると、別の用途で探している買主がいることもあります。

土地の価値や使い道は、所有者側から見ただけでは判断しにくい部分です。 

③解体費をかけることで売却条件が良くなるか

先に解体するのであれば、その費用をかける意味があるかどうかも確認する必要があります。

たとえば、数百万円の解体費をかけたことで、買主が見つかりやすくなったりするのであれば、解体するメリットがあるかもしれません。

一方で、解体しても販売価格や買主の反応がほとんど変わらないのであれば、先に費用をかける必要がない場合もあります。

売却価格だけではなく、解体費や税金、売却までの期間も含めて考えることが大切です。

④ 今すぐ解体する必要があるか

売却を考え始めると、「まず家を片付けないと」「先に解体しておかないと」と考える方も多いですが、必ずしもその必要はありません。

古家付き土地として販売し、買主が決まった後に解体する方法もあります。

先に解体してしまうと元には戻せません。

そのため、まずは現在の状態でどのような売却方法が考えられるのかを確認し、それから解体するかどうかを決める方が選択肢を残しやすくなります。

解体を決める前に、不動産会社へ相談する

古家付き土地と更地、どちらが向いているかを判断するには、建物の状態だけではなく、その地域でどのような不動産が求められているのかを確認することが重要です。

不動産会社に相談することで、

• 古家付きでも買主が見込めそうか
• 土地としてどのような需要があるか
• 解体によって売却条件が変わりそうか
• 買主が決まってから解体できるか
• 残置物や家財道具をどうするか

といった点を整理できます。

ネクストライフでは、倉敷市を中心に岡山県内・広島県福山市周辺の相続不動産について、建物の状態や周辺の需要を確認しながら、古家付きで売る方法、更地で売る方法、買主が決まってから解体する方法を比較してご提案しています。

実際に、古家付き土地について解体のタイミングまで検討し、売却につながった事例もあります。

【古家付き土地を5か月で売却！】解体のタイミングまで提案した相続不動産の実例

また、相続した実家が倉敷市や岡山県内、福山市周辺にあり、ご自身は県外など遠方に住んでいるという方からのご相談にも対応しています。

「現地の状態が分からない」
「家の中に荷物が残っている」
「何度も現地まで行くのが難しい」
「売るかどうかもまだ決めていない」

そのような段階でも問題ありません。

必要に応じて、相続や登記などに関わる専門家とも連携しながら進めることが可能です。

相続した古い実家や空き家は、先に費用をかけて解体する前に、まず今の状態でどのような売り方ができるのかを確認することが大切です。

5. 解体するか迷ったら、まずはネクストライフにご相談ください

相続した実家から離れて住んでいると、現地の状況が詳しく分からず「売る前に早く片付けなければ」「解体してから相談した方がいいのでは」と考えてしまうかもしれません。

相続した古い実家や空き家は、建物の状態や土地の条件によって適した売り方が変わります。

ネクストライフでは、倉敷市を中心に岡山県内・広島県福山市周辺の相続不動産について、古家付きのまま売る方法、更地にして売る方法、買主が決まってから解体する方法などを比較しながらご提案しています。

また、倉敷市を中心に岡山県内・広島県福山市エリアの不動産事情や買主のニーズを踏まえながら、売却活動や解体のタイミングまで含めてご提案します。必要に応じて、相続や登記などに関わる専門家と連携しながら進めることも可能です。

「遠方に住んでいて、何から始めればよいか分からない」
「古い家が残ったままでも相談できるのか」
「解体してから売るべきか判断できない」

という段階でもご相談いただけます。

自己判断で解体を進める前に、まずは今の状態でご相談ください。